Umowa dożywocia jest umową zdefiniowaną w kodeksie cywilnym. Jej istota polega na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę. Nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie.
Przez dożywotnie utrzymanie ustawodawca rozumie dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie zbywcy własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Powyższe wyliczenie obowiązków nabywcy wobec zbywcy nie jest wyczerpujące. Strony mogą w umowie odmiennie ukształtować zasady dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości.
Realizacja umowy dożywocia wymaga zatem utrzymania bliskich relacji osobistych między zbywcą i nabywcą nieruchomości a brak dbałości o zbywcę nieruchomości może doprowadzić do rozwiązania umowy dożywocia przez sąd.
Co ważne – zawarcie umowy dożywocia wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy skutkuje nieważnością umowy.
Nieruchomość obciążona umową dożywocia może być przedmiotem dalszej sprzedaży. Osoba nabywająca taką nieruchomość staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną do dożywotniego utrzymania osoby uprawnionej.
Istotne jest, że umowa dożywocia dla swojej skuteczności nie wymaga wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. To oznacza, że nowy nabywca nieruchomości, choćby nie wiedział lub nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości dowiedzieć o istnieniu prawa dożywocia, staje się także stroną umowy dożywocia i jest zobowiązany do dożywotniego utrzymania osoby uprawnionej z tejże umowy. W tym wypadku nowego właściciela nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Aby zapobiec niechcianym zobowiązaniom z tytułu nieujawnionej w księdze wieczystej umowy dożywocia, przyszły właściciel nieruchomości powinien dokonać analizy treści wcześniejszych aktów notarialnych stanowiących podstawę nabycia nieruchomości.