Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości. Zabezpiecza roszczenia wierzyciela, który w przypadku braku spłaty zobowiązania przez dłużnika (właściciela nieruchomości), może zaspokoić się z obciążonej nieruchomości. Wpis hipoteki widnieje w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości.
W polskim prawie najczęściej spotykamy hipoteki umowne, które zabezpieczają kredyty banków, udzielone na zakup mieszkania lub domu.
Co istotne, zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki, a nowy właściciel staje się dłużnikiem hipotecznym. Pozostaje ryzyko utraty nieruchomości, ponieważ wierzyciel może przeprowadzić skuteczną egzekucję i doprowadzić do sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na powyższe przyszłym właścicielom trudno jest zaakceptować zakup nieruchomości
z wpisaną hipoteką.
Powszechną praktyką jest spłata kwoty kredytu ze środków kupującego przeznaczonych na zakup nieruchomości. W tym celu dotychczasowy właściciel nieruchomości przedstawia do aktu notarialnego zaświadczenie bankowe o wysokości zadłużenia. Należy dopilnować, aby w zaświadczeniu banku wskazana została aktualna na dzień jego wystawienia wysokość zadłużenia oraz rachunek bankowy do spłaty kredytu, na który powinna zostać dokonana płatność. Zaświadczenie banku zwane także promesą jest ważne 30 dni i w tym terminie należy sfinalizować sprzedaż nieruchomości.
Po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Dokument ten stanowi dla sądu podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, co następuje na wniosek nowego właściciela nieruchomości.